Fitch eleva el rating de Castellana tras la compra de Bonaire y su entrada en Portugal

Madrid – Buen comienzo de curso el que está logrando firmar la española Castellana Properties, compañía cotizada especializada en la adquisición y gestión de centros y parques comerciales en España y Portugal, después de que la agencia estadounidense de calificación crediticia Fitch se halla decidido a mejorar su rating. Un fortalecimiento de su calificación financiera, con la que Castellana termina por situarse hasta un nivel por encima del rating combinado estimado de Castellana y Vukile Property Fund; su compañía matriz, y el fondo de inversión sudafricano propietario del 99,5 por ciento de su capital social.

Según se encargaban de anunciar desde la misma Fitch a comienzos de este mismo mes de octubre, la agencia de calificación crediticia, junto a Moody’s y S&P una de las tres grandes agencias más influyentes a nivel global, ha pasado a elevar el rating de Castellana de “BBB-” a “BBB”, con perspectiva estable. Una mejora de su nota que atribuyen de manera directa a la mejora del modelo de negocio de Castellana que aprecian tras la adquisición del centro comercial Bonaire de Valencia, en marzo de 2025, y de la compra de los cinco centros comerciales con los que la compañía ha pasado a contar ya en Portugal, tras la compra e incorporación a su cartera de los centros comerciales Alegro Sintra, Loure Shopping, Rio Soul, Forum Madeira y 8ª Avenida. Unas adquisiciones, tanto parciales como completas, que la sociedad cotizada de inversión en activos inmobiliarios llevó a cabo de manera gradual entre octubre de 2024 y el pasado abril de 2025, con la adquisición del centro comercial Forum Madeira de Funchal, capital del archipiélago portugués de Madeira. Operaciones todas estas que, al igual que la de Bonaire, se financiaron a través de un “mix de financiación”, con la venta de las acciones con las que contaba Castellana en la socimi española Lar España, igualmente especializada en activos inmobiliarios del sector retail, en diciembre de 2024 por unos 199,9 millones de euros; con el apoyo financiero de su compañía matriz, el fondo de inversiones sudafricano Vukile Property Fund Limited; y con financiación bancaria.

“La mejora refleja avances en el perfil de negocio de Castellana tras la adquisición del centro comercial Bonaire en Valencia y de cinco centros comerciales en Portugal, manteniendo al mismo tiempo el perfil financiero del grupo”, señalan desde Fitch a través de un comunicado. “Las operaciones han ampliado la diversificación, reducido la concentración de inquilinos y activos, y añadido a Portugal como segundo mercado clave”, al mismo tiempo que “sustituyen los dividendos subordinados de Lar España por ingresos directos por alquileres”. El resultado, apostillan, es una cartera inmobiliaria que “mantiene un desempeño sólido, con un aumento de afluencias que impulsa las ventas de los inquilinos en todas las categorías, lo que respalda el crecimiento en rentas asequibles”.

“La mejora de nuestra calificación por parte de Fitch supone un respaldo importante a nuestra estrategia de crecimiento y de gestión activa implementada en los últimos años”, defiende Débora Santamaría, directora financiera ejecutiva de Castellana. La mejora del rating “reafirma la confianza en nuestra capacidad para seguir generando valor a largo plazo, mantener una disciplina financiera sólida y continuar desarrollando proyectos que refuercen nuestro compromiso con los accionistas, los clientes y las comunidades en las que operamos”.

Diversificación y solidez del modelo de Castellana

Profundizando en los aspectos clave que han llevado a Fitch a elevar la nota de la calificación crediticia de Castellana hasta este “BBB”, con perspectiva estable, siete son los factores a los que señalan desde la agencia de calificación crediticia: la expansión de los ingresos por alquiler directo; inversiones estratégicas, ventajas operativas en Portugal, una menor concentración de inquilinos, a la evolución favorable de la cartera, a los proyectos de “valor añadido” para la optimización de los activos, y a la vinculación de Castellana con su compañía matriz.

Sobre cada uno de estos siete factores clave, en lo referente a la expansión de los ingresos, desde Fitch destacan cómo Castellana transformó esos cerca de 200 millones de euros de su desinversión en Lar España, en participaciones por valor de 576 millones de euros en seis activos inmobiliarios, incluido un centro comercial Bonaire que actualmente se destaca como el activo de mayor valor de toda su cartera. Compras que, en lo referente a sus inversiones en Portugal, cristalizaron en la adquisición de una participación indirecta del 35 por ciento de Alegro Sintra, y del 70 por ciento de los centros Loures, Rio Sul, 8ª Avenida y Fórum Madeira.

Puesta en valor esta diversificación de los activos, en segundo lugar subrayan desde Fitch la estrategia de Castellana de invertir y contar con activos anclados por las cadenas de Inditex y por supermercados, y por la apuesta por un mercado como el portugués con una penetración del comercio online todabía baja (cerca del 7 por ciento), lo que presentaría un claro potencial para el crecimiento sostenido de las ventas en las tiendas de sus centros comerciales. Un potencial el de Portugal como segundo mercado ancla que, para el caso del negocio propio de Castellana, aprecian desde Fitch que también se traducirá en una agilización de los alquileres de los centros comerciales, por parte de inquilinos de Castellana en España que busquen ampliar su presencia en el país vecino, lo que contribuirá, añaden, a una mayor igualación de las rentas por alquiler entre 2026 y 2029.

Como cuarto punto, e hilando con todo lo anterior, subrayan desde Fitch que las adquisiciones realizadas por Castellana mejoran “de manera significativa” la diversificación de sus inquilinos y de sus geografías, reduciendo su dependencia de supermercados locales y de las principales marcas de moda, pero a la vez que conservan a sus principales clientes. Tanto así que actualmente, cifran, los 10 principales inquilinos de Castellana representan el 20 por ciento de las rentas, frente al 37 por ciento de 2024; y los 20 principales inquilinos el 32 por ciento, frente al 52 por ciento en el que lo hacían al cierre del ejercicio de 2024.

En quinto lugar, subrayan desde la agencia de calificación crediticia la “evolución favorable” de la cartera y su solidez, con una duración media ponderada de los contratos hasta la primera cancelación (WALB) que se sitúa en los 2,6 años en el ejercicio de 2025, frente al 2,4 de 2024. Destacándose igualmente el crecimiento sostenido de las ventas y de la afluencia que están recibiendo sus centros durante el arranque de 2025; así como también, y en sexto lugar, a los proyectos de revalorización y para la generación de valor añadido que se están poniendo en marcha, y sobre los que destacan el realizado en el centro comercial El Faro de Badajoz, en el que la adquisición de su hipermercado ha permitido llevar a cabo una reorganización de inquilinos que ha permitido generar 2,6 millones de euros en rentas adicionales, con una rentabilidad del 12 por ciento sobre el coste de la operación.

Para terminar, señalan directamente desde Fitch a la “contención” con la que finalmente se ha terminado de dar esta mejora de la calificación crediticia de Castellana, como resultado de la elevada “porosidad” que existe entre la sociedad de inversión y su compañía matriz, el fondo de inversión sudafricano Vukile Property Fund, propietario del 99,5 por ciento del capital de Castellana. Socimi a la que califican como una “filial sólida” de Vukile, y a la que sitúan un escalón por encima de la calificación crediticia del fondo sudafricano, el máximo que contemplan desde la agencia de calificación estadounidense. Y es que ese elevado porcentaje del capital de Castellana en manos de Vukile hace “existe el potencial de transferencia de efectivo a la matriz” en caso de “situaciones de estrés”. Son “estos factores”, añaden desde Fitch, los que “limita el rating de Castellana a un máximo de un escalón por encima del perfil financiero conjunto estimado de Vukile y Castellana”, aunque la realidad pasa por esperar que “la evolución continua de Vukile probablemente se reflejará en un apoyo permanente a las inversiones de Castellana en la península ibérica”.