Castellana compra Bonaire por 305 millones de euros y ya estudia su posible ampliación

Madrid – Tras meses marcados por la incertidumbre que sobre la operación terminó de generar la crisis derivada por las inundaciones que afectaron el sur del área metropolitana de Valencia durante las últimas jornadas del pasado mes de octubre, finalmente la socimi española Castellana Properties ha cerrado un acuerdo con Unibail-Rodamco-Westfield (URW) para la adquisición del centro comercial Bonaire de Valencia. Activo que terminará por incorporar a su cartera, a cambio del pago, en efectivo, de 305 millones de euros.

Volviendo a tomar el hilo de este modo a las negociaciones que las partes reconocían haber iniciado el pasado 24 de octubre, pero que entraban en una nueva e incierta fase después de las inundaciones que asolaron el centro comercial durante la tarde-noche del pasado 29 de octubre, y a las que además les siguieron un comunicado emitido por parte de Castellana desde el que informaban a sus inversores de que la operación quedaba aplazada debido a las consecuencias provocadas por estas mismas, como última actualización sobre la operación hasta ahora contábamos con que, a fecha ya del pasado 22 de enero de 2025, desde Castellana informaban de que seguían manteniéndose en negociaciones con URW con el fin de alcanzar un acuerdo para la compra del centro comercial. Un acuerdo que este mismo 11 de marzo las partes finalmente formalizaron, y en el que se establece como fecha efectiva para la adquisición de Bonaire por parte de Castellana la jornada de este jueves, 13 de marzo de 2025.

Entre los principales detalles de la operación, se ha acordado que la venta se efectúe con la contraprestación del pago en efectivo de 305 millones de euros por parte de Castellana Properties a favor de URW. Compañía que por su parte ha otorgado a Castella una garantía mínima de ingresos netos operativos de hasta 32,85 millones de euros, para un periodo de 18 meses posterior a la fecha de cierre de la operación. Una cláusula desde la que se viene a estipular que, para el caso de que los ingresos netos operativos durante ese periodo bajen de ese valor, será URW la que se encargará de completar los montantes faltantes, asegurando así el que Castellana cuente con ese nivel mínimo de ingresos durante todo ese periodo tras la adquisición. Una operación que, incluyendo los costes de la transacción, se terminará por situar en los 314,2 millones de euros; importe al que Castellana hace frente financiando la operación en un 40 por ciento con deuda bancaria, por unos 126 millones de euros, y aportando el 60 por ciento restante vía capital propio, procedente de los ingresos obtenidos de la venta, a comienzos del pasado mes de octubre, de su participación del 28,8 por ciento en Lar España, por unos 199,9 millones de euros.

Con una potencial ampliación de 10.000 metros cuadrados

Con una superficie de 78 000 metros cuadrados y una superficie bruta alquilable de 55 800 metros cuadrados, distribuida en 138 tiendas, de entre los 135 200 metros cuadrados de superficie bruta alquilable con la que dispone el área de Bonaire sumando el centro comercial —el activo que ha adquirido la socimi— con el parque comercial desde el que operan Decathlon, Leroy Merlin y JYSK, desde Castellana defienden la compra del centro comercial como una operación que representaba una “oportunidad atractiva” en la que poder reinvertir los ingresos obtenidos de esa venta de la inversión que mantenían en Lar España, al tiempo en el que además completan su cartera de activos con un centro comercial que estiman que se situaría entre los 10 principales centros comerciales de toda España, así como el “más destacado y reconocido de Valencia”. Una posición de referencia en la que, defienden desde Castellana, el centro se ha reivindicado tras la crisis provocada por los efectos de las inundaciones, como demostró tras la reapertura de su galería comercial el pasado 13 de febrero, con “niveles récord de afluencia”, y en lo que, siguiendo con lo apuntado, “reafirma su posición como principal centro comercial de la región”.

En lo que respecta, de manera más detallada, al activo adquirido por Castellana, y sobre la potencial rentabilidad que presenta para la socimi, en primer lugar desde la misma destacan que la compra presenta una rentabilidad inicial de ingresos netos operaciones del 6,96 por ciento, sobre el total del importe de venta de la operación. Un porcentaje que se traduce en uno 21,9 millones de euros anuales en ingresos netos operativos, que desde Castellana prevén que se traduzcan en un beneficio neto después de impuestos de 16 millones de euros hasta marzo de 2026; y de unos 16,4 millones de euros al cierre del periodo hasta el 31 de marzo de 2027. Una rentabilidad para la que se excluyen, por ahora, las oportunidades de expansión con las que cuenta el centro comercial, y que desde Castellana ya se encuentran evaluando, estimando de entrada el que Bonaire podría llegar a sumar hasta 10 000 nuevos metros cuadrados, aunque sin entrar a detallar si se trata de superficie total o de superficie bruta alquilable.

“La adquisición ofrece una atractiva rentabilidad inicial de ingresos netos operativos del 6,96 por ciento (incluidos los costes de transacción)”, y eso “sin considerar las posibles oportunidades de expansión” del centro comercial, señalan al respecto desde Castellana. Y es que, siguiendo con lo apuntado, “Bonaire cuenta con un potencial adicional de ampliación de aproximadamente 10 000 metros cuadrados, el cual está siendo evaluado por el equipo de Castellana”.